Condomínio Edilício: Aprenda um pouco mais

Quando o assunto é vida condominial, é fundamental o conhecimento sobre o Condomínio Edilício.

Pensando em você: sindico, gestor ou administrador, elaboramos o conteúdo abaixo visando auxilia-los frente ao assunto.

Vamos lá?

ORIGEM DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Segundo Lima Maluf, a partir de 1820, coincidindo com a industrialização européia iniciam as edificações com mais de dois pavimentos em planos horizontais e com elas a formação de núcleos urbanos, os chamados Coketowns.

A concentração populacional nas cidades gerou uma elevação no preço dos imóveis urbanos permitindo a utilização da propriedade horizontal como maneira de baratear a habitação.

Segundo Caio Mário, foi no século XX que se iniciou a construção dos condomínios.

Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical e, numa espécie de ironia do paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal, em razão de o edifício achar-se dividido por planos horizontais.

Dessa forma, entende-se que o primeiro surgimento da ideia de condomínio edilício são no direito romano.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO EM ROMA

Segundo o autor Silvio Venosa, em Roma o Condomínio possuía algumas características, como:

a) Unidade de objeto, de propriedade, uma vez que o condomínio deve pesar sobre coisas certas e determinadas;

b) O direito de cada condômino é exercido sob o fundamento de uma parte indivisa; e

c) Pluralidade de titulares, pessoas naturais ou jurídicas, cujo número é limitado.

INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Segundo o Código Civil, institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

a)  a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

c) o fim a que as unidades se destinam.

Em outras palavras, a instituição depende:

1.  Ato entre vivos ou testamento;
2. A  individualização das unidades autônomas;
3. A fração ideal que corresponde a cada unidade autônoma em relação as partes comuns;
4.  Destinação de cada unidade.

Obs: É importante dizer que até o momento falamos de instituição, que é diferente de constituição.

A constituição é tratada pelo artigo 1335 do código civil, vejamos:

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Lembrando que segundo Rosenvald:  A convenção de condomínio é um instrumento jurídico com natureza estatutária, institucional, normativa e cogente, podendo ser aplicada a todos os sujeitos que se relacionam com o condomínio.

O QUE É O CONDOMÍNIO EDILÍCIO?

Antes mesmo de adentrar ao conteúdo sobre condomínio edilício, é fundamental o entendimento do conceito de condomínio.

Segundo o dicionário Aurélio:

Condomínio é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade.

E o condomínio edilício, o que é?

Trata-se de local onde pessoas tem sua área “privadas” e áreas “compartilhadas”, e ainda,  é o domínio em comum em edificações.

O Autor Caio Mário diz que:

O condomínio edilício é a fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e domínio plural ou comum.

Ou seja: no condomínio edilício existe uma propriedade em comum  e uma propriedade coletiva coexistente, conforme artigo 1331 do Código Civil: Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Ex: Edifícios Residenciais.

Agora que você já entendeu o que é, sabe a diferença dos condomínios Horizontais e Verticais?

1)  HORIZONTAL

O condomínio Horizontal é aquele onde as unidades autônomas são separadas em plano horizontais.

Ex: Prédios.

2)  VERTICAL

O condomínio Vertical é aquele onde as unidades autônomas são divididas por planos verticais.

Ex: Condomínio de Casas.

Aposto que você pensou que fosse o contrário!

DÍVIDAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Segundo o ministro Luís Felipe Salomão:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Nesse sentido, as dívidas condominiais prescrevem no prazo de 5 anos. Vejamos:

Art. 206. Prescreve:

5º Em cinco anos:

I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

1. Síndico – As obrigações dos síndicos são inúmeras, afinal de contas é ele o representante do condomínio. Existem vários exemplos de deveres do síndico como por exemplo:

a) Fazer cumprir as regras para viver em condomínio: as regras do condomínio estão elencadas no regimento interno, portanto, é fundamental que se  Entenda como elaborar o regimento interno do condomínio.

b) Saber lidar com os 5c´s no condomínio: Os problemas que permeiam a vida condominial são inúmeros, nesse sentido, é primordial saber lidar com cada tipo de conflito.

É fundamental entender suas obrigações cíveis e criminais, por isso é preciso ter muito cuidado e zelo quando se desempenha tal função.

2. Conselho Fiscal – O código Civil prevê que poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela Assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Segundo Luiz Fachin, ao conselho fiscal não é atribuída competência para administrar o condomínio nem, tampouco, para representá-lo. Sua função é fiscalizar o adequado cumprimento do orçamento formulado pelo síndico, bem como a regularidade das despesas extraordinárias realizadas, por meio da análise da equação receitas e despesas apresentada ao término do período anual a que se refere.

3. Assembleias Ordinárias e Extraordinárias – Trata-se de uma obrigação elementar do síndico. Você pode ver mais sobre esse assunto em nosso post assembleia ordinária e extraordinária.

Fonte:
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