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fevereiro 20, 2020 5:20 pm
Publicado por admin
Quando o assunto é vida condominial, é fundamental o conhecimento sobre o Condomínio Edilício.
Pensando em você: sindico, gestor ou administrador, elaboramos o conteúdo abaixo visando auxilia-los frente ao assunto.
Vamos lá?
ORIGEM DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Segundo Lima Maluf, a partir de 1820, coincidindo com a industrialização européia iniciam as edificações com mais de dois pavimentos em planos horizontais e com elas a formação de núcleos urbanos, os chamados Coketowns.
A concentração populacional nas cidades gerou uma elevação no preço dos imóveis urbanos permitindo a utilização da propriedade horizontal como maneira de baratear a habitação.
Segundo Caio Mário, foi no século XX que se iniciou a construção dos condomínios.
Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical e, numa espécie de ironia do paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal, em razão de o edifício achar-se dividido por planos horizontais.
Dessa forma, entende-se que o primeiro surgimento da ideia de condomínio edilício são no direito romano.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO EM ROMA
Segundo o autor Silvio Venosa, em Roma o Condomínio possuía algumas características, como:
a) Unidade de objeto, de propriedade, uma vez que o condomínio deve pesar sobre coisas certas e determinadas;
b) O direito de cada condômino é exercido sob o fundamento de uma parte indivisa; e
c) Pluralidade de titulares, pessoas naturais ou jurídicas, cujo número é limitado.
INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Segundo o Código Civil, institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
c) o fim a que as unidades se destinam.
Em outras palavras, a instituição depende:
1. Ato entre vivos ou testamento;
2. A individualização das unidades autônomas;
3. A fração ideal que corresponde a cada unidade autônoma em relação as partes comuns;
4. Destinação de cada unidade.
Obs: É importante dizer que até o momento falamos de instituição, que é diferente de constituição.
A constituição é tratada pelo artigo 1335 do código civil, vejamos:
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Lembrando que segundo Rosenvald: A convenção de condomínio é um instrumento jurídico com natureza estatutária, institucional, normativa e cogente, podendo ser aplicada a todos os sujeitos que se relacionam com o condomínio.
O QUE É O CONDOMÍNIO EDILÍCIO?
Antes mesmo de adentrar ao conteúdo sobre condomínio edilício, é fundamental o entendimento do conceito de condomínio.
Segundo o dicionário Aurélio:
Condomínio é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade.
E o condomínio edilício, o que é?
Trata-se de local onde pessoas tem sua área “privadas” e áreas “compartilhadas”, e ainda, é o domínio em comum em edificações.
O Autor Caio Mário diz que:
O condomínio edilício é a fusão dos conceitos de domínio singular ou exclusivo e domínio plural ou comum.
Ou seja: no condomínio edilício existe uma propriedade em comum e uma propriedade coletiva coexistente, conforme artigo 1331 do Código Civil: Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Ex: Edifícios Residenciais.
Agora que você já entendeu o que é, sabe a diferença dos condomínios Horizontais e Verticais?
1) HORIZONTAL
O condomínio Horizontal é aquele onde as unidades autônomas são separadas em plano horizontais.
Ex: Prédios.
2) VERTICAL
O condomínio Vertical é aquele onde as unidades autônomas são divididas por planos verticais.
Ex: Condomínio de Casas.
Aposto que você pensou que fosse o contrário!
DÍVIDAS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Segundo o ministro Luís Felipe Salomão:
“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”
Nesse sentido, as dívidas condominiais prescrevem no prazo de 5 anos. Vejamos:
Art. 206. Prescreve:
5º Em cinco anos:
I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
1. Síndico – As obrigações dos síndicos são inúmeras, afinal de contas é ele o representante do condomínio. Existem vários exemplos de deveres do síndico como por exemplo:
a) Fazer cumprir as regras para viver em condomínio: as regras do condomínio estão elencadas no regimento interno, portanto, é fundamental que se Entenda como elaborar o regimento interno do condomínio.
b) Saber lidar com os 5c´s no condomínio: Os problemas que permeiam a vida condominial são inúmeros, nesse sentido, é primordial saber lidar com cada tipo de conflito.
É fundamental entender suas obrigações cíveis e criminais, por isso é preciso ter muito cuidado e zelo quando se desempenha tal função.
2. Conselho Fiscal – O código Civil prevê que poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela Assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Segundo Luiz Fachin, ao conselho fiscal não é atribuída competência para administrar o condomínio nem, tampouco, para representá-lo. Sua função é fiscalizar o adequado cumprimento do orçamento formulado pelo síndico, bem como a regularidade das despesas extraordinárias realizadas, por meio da análise da equação receitas e despesas apresentada ao término do período anual a que se refere.
3. Assembleias Ordinárias e Extraordinárias – Trata-se de uma obrigação elementar do síndico. Você pode ver mais sobre esse assunto em nosso post assembleia ordinária e extraordinária.
Fonte:
GroupSoftware
fevereiro 20, 2020 5:18 pm
Publicado por admin
Realizar uma previsão orçamentária de qualidade é a base para garantir uma boa administração das contas do condomínio ao longo do ano. Isso porque, com um planejamento correto, evita-se o déficit nas contas ao fim do mês. Também, torna-se possível programar um fundo de caixa que, por sua vez, traz uma maior segurança para os condôminos no momento de planejarem os seus próprios orçamentos.
Essa previsão orçamentária faz parte do planejamento e gerenciamento das atividades financeiras de um condomínio. É possível prever com quais despesas o condomínio vai arcar ao longo do ano, bem como as receitas que podem entrar. Ela vai definir o destino dos investimentos, fixando um valor na taxa condominial.
A partir da ideia de se realizar uma previsão orçamentária bem planejada e executada, estabelecemos importantes medidas que auxiliam na elaboração delas. Confira!
1. ORGANIZE E CONTROLE AS CONTAS A RECEBER E A PAGAR
É muito importante que você crie o hábito de fazer um planejamento financeiro para o condomínio. As chances de esquecer algum tópico ou gasto importante torna-se menor quando você estabelece um momento da sua rotina para se dedicar a essa atividade. Ter um planejamento mensal e até anual de tudo que entrará para o caixa do condomínio e tudo que precisará ser pago é enxergar a longo prazo e evitar futuras surpresas financeiras.
Também é necessário conhecer e separar todas as contas do condomínio, para saber ao certo quais são todos os gastos que envolvem o prédio. Com isso, você consegue fazer uma previsão mais certeira sobre quanto é necessário ter em caixa para arcar com todos os gastos.
Esses gastos geralmente são as contas de luz, água, gás, salários dos funcionários, serviços mensais — como limpeza dos jardins e piscinas — e também o pagamento do serviço de gestão feito pela administradora. Isso deve estar sempre na ponta do lápis, pois essas despesas fazem o funcionamento do condomínio e garantem as necessidades básicas do prédio.
2. ESTEJA PREPARADO PARA IMPREVISTOS E GASTOS EXTRAS
Determinados imprevistos são passíveis de acontecer ao longo do tempo. Obras emergenciais e aumento dos gastos em decorrência de um período que demande maior uso de energia ou de água devem ser considerados.
Por isso, ao realizar a previsão, tenha em mente que é essencial programar um fundo de caixa para pagar imprevistos e gastos extras sem precisar ficar no vermelho ou cobrar taxas extras dos condôminos. Logicamente, dependendo da complexidade e custo da ação a ser realizada, pode ser inevitável a cobrança de um valor extra. Contudo, para gastos de menor escala, essa atitude pode ser evitada com uma gestão bem realizada sobre as contas do condomínio.
3. ELABORE UM PLANEJAMENTO FINANCEIRO PARA O PRÓXIMO ANO
Um planejamento financeiro é um importante passo para conseguir administrar as atividades financeiras com mais facilidade. Se planejar permite que tanto a administradora quanto o síndico possam investir com mais segurança, garantindo que o caixa do prédio vai suprir todas essas despesas, trazendo tranquilidade e bem-estar para todos os moradores.
É sempre importante se planejar pensando no próximo ano de exercício, para que o condomínio não comece o novo ciclo com dívidas ou problemas financeiros. É sempre bom se preparar para começar um ano com o caixa tranquilo, tendo controle das receitas e despesas.
Esse planejamento começa com uma verificação dos possíveis gastos e receitas extras que podem entrar. Isso porque não tem como se planejar com os cofres vazios e os investimentos a longo prazo necessitam de uma garantia financeira.
4. FIQUE ATENTO AO SURGIMENTO DE INADIMPLENTES
Também, é muito importante sempre ficar atento aos possíveis moradores com inadimplência. Quando se acumulam as dívidas e as pessoas não pagam a taxa de condomínio, fica difícil manter uma boa arrecadação e acaba desestimulando aqueles que mantêm o pagamento em dia.
As dívidas altas podem comprometer bastante o orçamento do condomínio e atrapalhar a sua previsão orçamentária. Quando você detecta o problema com inadimplência logo no início, fica muito fácil controlar e tentar resolver.
Sendo assim, é muito importante que você mantenha um fluxo de caixa organizado, para não ter dívidas muito altas. Sempre faça cobranças devidas e lembretes sobre o pagamento da taxa condominial, para evitar ao máximo o surgimento de inadimplentes.
Uma boa dica é conversar com os condôminos que enfrentam esses problemas com o pagamento. Proponha negociações e ofereça a possibilidade de dividir o pagamento. Caso não sejam respeitados os 30 dias oferecidos para regularizar a situação com o condomínio, o melhor é acionar instâncias jurídicas para resolver o problema de inadimplência.
5. MANTENHA UMA RESERVA FINANCEIRA
Outro passo bastante importante é sempre manter uma reserva financeira, visto que ela é uma forma bastante eficiente de garantir que o condomínio possa se prepara para imprevistos. Essa reserva poderá ser útil em uma reforma de emergência ou serviço que seja necessário para resolver algum problema urgente no prédio.
Sendo assim, é necessário informar os moradores sobre esse montante, que será utilizado apenas para incidentes que comprometam o orçamento principal. Ou seja, a reserva é emergencial, não devendo ser usada para gastos arbitrários e recorrentes do condomínio. Essa reserva pode ser feita por meio de uma taxa separada que será paga mensalmente ou até mesmo um valor incluso na taxa condominial que já é cobrada todos os meses. A diferença é que esse valor será revertido para a reserva do condomínio.
6. UTILIZE UM SOFTWARE PARA AUXILIAR NESSE PROCESSO
Utilizar um sistema com o maior número de recursos para a área financeira de condomínios é essencial para ter um planejamento eficiente, economizar tempo, reduzir a taxa de erros e retrabalho e automatizar processos como o de pagamento ou emissão de boletos de 2ª via. Ao adquirir um bom sistema voltado para a gestão de condomínios, o trabalho passa a ser realizado a partir de uma plataforma de forma otimizada, intuitiva e integrada. Tudo isso facilita o processo e permite a você uma visão mais ampla acerca do panorama das contas do condomínio.
Além disso, esses sistemas de gestão permitem que você realize as previsões e, posteriormente, justifique caso elas não tenham saído como o planejado. Isso ajuda a manter o controle não só sobre o que é previsto, mas sobre o que realmente foi gasto, integrando esses dois processos em uma mesma área e permitindo uma comparação entre elas. O nosso sistema consegue fazer uma previsão orçamentária em apenas um clique, o que ajuda demais na rotina de uma administradora.
Fonte:
GroupSoftware
dezembro 16, 2019 10:06 pm
Publicado por admin
Quando o assunto é condomínio, existem várias dúvidas que permeiam os condôminos e as pessoas que trabalham na área (que chamamos de gestores de propriedade).
Para responder a tantos questionamentos, todos recorrem ao ordenamento jurídico brasileiro, não é verdade?
E pensando nas dúvidas e no Direito Condominial, decidimos elaborar o conteúdo abaixo para facilitar o entendimento sobre alguns assuntos dessa área.
1. O QUE FAZER SE O SÍNDICO NÃO CONVOCAR ASSEMBLEIA?
A legislação deixa de forma muita clara que compete ao síndico convocar anualmente assembleia na forma prevista na convenção de condomínio, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas.
Ocorre que caso o síndico não cumpra com tal papel, 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo.
Importante: A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Dica: Se você tem dúvidas sobre o tema de Assembléia, só clicar aqui: assembléia ordinária e extraordinária.
2. É REALMENTE PRECISO TER CUIDADO COM WHATSAPP?
Sim. Que o WhatsApp é uma ferramenta de comunicação importante todos sabem, entretanto, é preciso ter muito cuidado quanto aos grupos de whatsApp em condomínio.
Como por exemplo:
a) Incluir os moradores do Condomínio apenas com permissão;
b) O Administrador do grupo deve ser rigoroso, visando evitar conflitos no condomínio, ainda maiores. O ideal é que nesse grupo haja regras estipuladas e de conhecimento de todos.
c) Os grupos não podem ser o meio de comunicação oficial do condomínio.
3. MUITO SE OUVE FALAR EM CRIMES CONTRA A HONRA NA VIDA CONDOMINIAL. QUAIS SÃO ELES?
A legislação prevê no Código Penal a existência dos crimes contra a honra, sendo eles: Calúnia, Injúria e Difamação.
Vamos as diferenças?
3.1 CALÚNIA
O crime de calúnia se configura quando alguém imputa falsamente a outrem um fato criminoso, conforme prevê artigo 138 do Código Penal.
Art. 138 – Caluniar alguém, imputando-lhe falsamente fato definido como crime:
Pena – detenção, de seis meses a dois anos, e multa.
§ 1º – Na mesma pena incorre quem, sabendo falsa a imputação, a propala ou divulga.
§ 2º – É punível a calúnia contra os mortos.
Ex: Afirmar que o síndico apropriou-se de valores da conta do condomínio X.
3.2 DIFAMAÇÃO
A difamação ocorre quando se imputa a alguém um fato ofensivo à sua reputação, conforme disciplina artigo 139 do Código Penal.
Art. 139 – Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação:
Pena – detenção, de três meses a um ano, e multa.
É um crime que atinge a honra objetiva (Reputação) e não a honra subjetiva.
Ex: Um síndico afirma que a moradora X vive embriagada.
3.3 INJÚRIA
A injúria é qualquer ofensa a dignidade de alguém, conforme artigo 140 do Código Penal.
Art. 140 – Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:
Pena – detenção, de um a seis meses, ou multa.
A injúria é um “xingamento”, que pode acontecer ao se atribuir qualidade negativa a alguém.
Ex: Morador do condomínio x, diz a moradora y que ela é uma “imbecil”.
4. EXISTE ALGUMA FORMA DE EVITAR PROBLEMAS NA PRESTAÇÃO DE CONTAS?
O síndico (que tem obrigação de prestar contas ao condomínio), pode adotar diversos processos a fim de evitar desgaste e garantir uma maior transparência na prestação de contas do condomínio, como por exemplo:
a) Estar em Compliance, em grosso modo, estar com acordo com as leis.
b) Comprar com notas fiscais ou RPA, que para uma gestão transparente é fundamental.
5. QUAIS AS PARTES QUE COMPÕEM O CONDOMÍNIO?
5.1 SÍNDICO E SUBSÍNDICO
O síndico é aquele que desempenha o papel fundamental.
As obrigações do síndico são inúmeras, devendo representar o condomínio, além de exercer todas as funções executivas de administrador.
Importante lembrar que a Assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
O cargo de subsíndico não é obrigatório e deve ser previsto na convenção de condomínio.
5.2 CONSELHO FISCAL E CONSELHO CONSULTIVO
Poderá haver um conselho fiscal, comporto de três membros eleitos na assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Importante: Se houver previsão na Convenção, a eleição do conselho é obrigatória.
A função do conselho é conferir as contas do condomínio que compuserem a movimentação do período examinado e emitir parecer para apreciação em assembleia geral que serão aprovadas ou não.
O conselho consultivo será eleito na forma prevista na convenção, constituído de três condôminos com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
O Conselho funcionará como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.
5.3 CONDÔMINO E INQUILINO
Os condôminos, segundo o Código Civil, são os proprietários ou todos aqueles que apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade.
Ex: Promitente compradores, cessionários e promitentes cessionários).
Observação: Pode existir mais de um condômino para cada apartamento (casos de casamento, por exemplo).
O inquilino detém a posse do apartamento (já que possui contrato de locação) entre ele e o condômino.
Fonte:
GroupSoftware
